巴爾談居住成本：升息之後，他把美國買不起房的四個成因攤開來講

他說過去一年半經濟接連遭遇多重衝擊——加徵關稅、中東衝突與俄烏戰爭持續造成的干擾，以及近期為了 AI 建置而暴增的投資需求——這些都在推高物價。

“These shocks have contributed to upward price pressures.”

他對現況的判斷是：經濟成長強勁、勞動市場穩健，但通膨高於 2% 目標，而且沒有明顯在合理時間內回到目標的趨勢；通膨目標的風險升高，勞動市場的風險則已經降低。

“inflation is above our 2 percent target and not clearly trending toward target in a timely way.”

他明說自己支持 FOMC 上週的升息：經濟情勢變了，聯準會原本不在該在的位置上，這次是往對的方向調整。在他的基本情境裡，要讓通膨及時回到目標，之後很可能還需要進一步調整政策。

“In my base case, further policy adjustments are likely to be needed to ensure inflation comes down to target in a timely fashion.”

亞特蘭大聯準銀行的購屋負擔能力指數以 100 為門檻，低於 100 就代表中位所得家庭在現行房貸利率下買不起中位價格的房子。他說 2006 年房價崩跌之後到疫情前，房子大致是買得起的；疫情一來指數就跌破 100 而且一路往下，2026 年 7 月來到 68，是 21 年來最低。

“kept falling to a value of 68 in July 2026, the lowest in 21 years.”

談到聯準會與房貸利率的關係，他的說法是：短期政策利率會影響包括房貸在內的長期借款利率，但影響房貸利率的因素還有很多；通膨較低時房貸利率通常也較低，而聯準會正朝這個方向努力。

租屋面，他說今天約一半的租屋者屬於「負擔過重」，也就是房租占收入三成以上，約四分之一的人更把至少一半收入拿去付房租。他也承認，若按品質調整，房租上漲大致反映了住宅品質與設施的改善，但對付不起房租的人來說，這並不是什麼安慰。

“Today, about one-half of all renters are cost burdened, meaning they pay 30 percent or more of their income on rent”

他特別提到頭期與入住的一次性支出：2024 年有意首購的人中有 68% 表示付不出頭期款；租屋者搬家時要先付第一個月房租、押金、申請費，有時還要預付最後一個月——他說這是租屋者最大的財務痛點之一。

第一是土地與地方管制。數十年累積下來的土地使用、分區、建照與建築法規，決定了房子能蓋在哪裡、蓋多密、蓋哪一種；只准蓋獨棟、最小基地面積這類壓低密度的規定愈來愈普遍，尤其在郊區，結果是限制供給、撐高房價。他也說地方管制有其好處，例如顧及學區容量與基礎建設，但代價之一很可能就是新買家更難負擔。

第二是營建業的生產力。勞工統計局的資料顯示，包括住宅在內的營建業生產力自 1987 年以來長期幾乎沒有成長。他認為這和營建的勞力密集特性有關——打地基、立牆、裝結構系統、室內裝修這些實體工序，至少到目前為止還無法被機器或 AI 取代。

“Many of the physical processes such as pouring foundations, framing walls, installing structural systems, and finishing interiors are not replaceable with machines or AI, for example—at least not yet.”

第三是金融海嘯留下的傷口。2007 到 2012 年，新成屋建商的家數從 98,000 家減半到 49,000 家；房市泡沫破裂後，超過 30% 的營建工人離開這個產業，另有 25% 退出勞動市場或轉做非正式工作。他形容這是一整個世代的技術與人力流失。

“From 2007 through 2012, the number of new homebuilders fell by half, from 98,000 to 49,000.”

第四是疫情與通膨。居家工作讓住宅需求上升，建材與人力又同時吃緊，營建投入成本在疫情後大漲；依人口普查局的固定品質價格指數，新建獨棟住宅的價格在 2020 到 2025 年間上漲約 40%。房屋稅隨房價上升，房屋保險費近年也明顯上漲。

他說很多家庭在 2022 年以前鎖住了很低的房貸利率，現在換屋就得面對高利率，所以不太想搬。這種鎖定效應同時減少了買方與賣方，讓房市失去流動性。目前約一半的房貸利率在 4% 以下，將近八成低於 6%。在供給吃緊的市場，屋主不賣造成的供給減少，可能大於需求的減少，房價因此被推高。

“About half of all mortgages still carry rates of 4 percent or lower, and nearly 80 percent have a rate below 6 percent.”

房租方面，今年 8 月主要住所租金的消費者物價指數比 2019 年 12 月高出 34%。居住成本的漲幅已經比 2022、2023 年那段時期緩和很多，但仍以年率約 2¾% 在上升；他說房租漲得慢一點，時間久了會帶來一些緩解，但房租已經墊高的水準，對許多家庭、特別是低所得租屋者，仍是沉重的負擔。

“In August of this year, the consumer price index for rent of primary residence was 34 percent higher than it was in December 2019.”